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(Un document qui répond aux préoccupations des propriétaires et locataires)

Pour faciliter la compréhension dela réglementation applicable au bail à usage d’habitation domestique, le Magistrat Yadèlin Justin Sèglé, juge au tribunal d’Abomey-Calavi, propose un ouvrage intitulé « La réglementation du bail à usage d’habitation domestique en 70 Questions-Réponses ». En prélude au lancement de cet ouvrage dans lequel il développe de façon plus simplifiée les règles gouvernant la formation du contrat du bail, son exécution ainsi que sa rupture, il nous livre à travers un entretien exclusif réalisé par notre rédaction, la quintessence de ce document.

L’Evénement Précis : Vous êtes auteur d’un livre portant sur la réglementation du bail à usage domestique en 70 questions-réponses. De quoi s’agit-il?

Yadèlin Justin Sèglé: C’est un ouvrage qui a pour vocation de porter à la connaissance du public, l’ensemble des règles juridiques qui gouvernent les relations entre bailleurs et locataires. Également, les relations entre les propriétaires de maison à louer et les agents immobiliers. Il y a des normes qui régissent ces relations, mais ces normes ne sont pas forcément connues du plus grand nombre. Cet ouvrage vient donc contribuer à l’appropriation de ces normes. L’objectif aussi est de faire en sorte que le contenu soit accessible à toute personne sachant lire. Vous savez, le jargon juridique n’est pas forcément accessible à tous

Il y a des expressions que les gens peuvent lire mais qu’ils peuvent ne pas comprendre. Le but de cet ouvrage est de simplifier les normes, les expressions juridiques pour qu’elles soient à la portée de tous.

Parlez-nous concrètement et en résumé de votre ouvrage ?

Je l’ai dit tantôt. C’est pour permettre au plus grand nombre de maitriser les normes qui sont prévues en cette matière. Et parlant de norme, il faut savoir qu’il y a des droits et des devoirs aussi bien pour des propriétaires/bailleurs que pour les locataires, mais aussi pour les agents immobiliers. Dans ce document, j’ai proposé de faire connaitre la réglementation sous forme de questions-réponses. D’une manière ou d’une autre, nous sommes presque tous concernés par la question du bail à usage d’habitation domestique. Mais il se fait que nous nous posons souvent des questions. Par exemple, un propriétaire a mis sa maison en location et les gens lui doivent des loyers. A des moments donnés, il se pose la question de savoir “qu’est-ce que je fais ? Ils me doivent de loyer, je leur demande de payer et ils ne paient pas. Je fais quoi?”. Dans ce document, il y a la réponse à une telle question. De la même manière, il y a beaucoup d’autres questions que peut se poser un propriétaire. J’essaie donc d’apporter des éléments de réponses à ces questions. Pareil pour les locataires, même chose pour les agents immobiliers. Pour un bailleur, les questions peuvent se poser déjà à l’occasion de la conclusion du contrat. Quelle disposition pratique doit-il prendre pour ne pas se retrouver en situation difficile après ? Quand on veut mettre par exemple une maison en location, il y a lieu de chercher à avoir des renseignements sur l’identité du locataire. Il faut recueillir des renseignements d’identité. Il faut par exemple, demander à l’intéressé de produire la copie de sa pièce d’identité en cours de validité. Ces notions, les gens ne le savent pas forcément. À travers cet ouvrage, il y a des réponses à ses notions. Je ne serai pas prétentieux en disant que l’ouvrage va répondre à toutes les questions. Toutefois il s’y trouve des réponses à l’essentiel des préoccupations courantes des propriétaires, locataires et agents immobiliers. L’ouvrage est scindé en 5 parties. Une première partie aborde les préoccupations communes à tous. Même si nous ne sommes ni bailleur ni locataire, il y a quand même que nous nous interrogeons sur la question. Nous entendons parler de bail mixte, ça veut dire quoi ? Dans l’ouvrage, vous avez des éléments de réponses. Une deuxième partie pour les préoccupations spécifiques aux propriétaires bailleurs. Une troisième partie pour les préoccupations spécifiques aux locataires. Une quatrième partie sur les préoccupations spécifiques aux agents immobiliers. Vous savez, dans la loi n°2018-12 du 02 juillet 2018 portant réglementation du bail à usage d’habitation domestique en république du Bénin, modifiée et complétée par la loi n°2021-02 du 1er février 2021, il y a des actions en justice qui sont expressément prévues par le législateur sur des questions données. Par exemple, la question de la fixation du loyer. A travers cette loi, la fixation du loyer n’est plus laissée à la seule discrétion du propriétaire. C’est tout un processus et il y a une commission qui va établir un barème par zone par rapport aux caractéristiques de l’immeuble. Et puis le montant du loyer sera déterminé au prorata de la valeur de l’immeuble dans la zone de situation. Mais lorsqu’il y a conflit la loi a prévu des actions en justice pour les régler. Donc dans la cinquième partie, je fais le point des actions en justice qui sont expressément prévues par le législateur en précisant le moment du bail ou ces actions seront exercées (en début de bail ou en cours ou encore à la fin du bail). Je fais, dans un tableau, le point de ces actions avec les juridictions compétentes et les titulaires, c’est à dire devant quel juge il faut porter le dossier et qui sont les personnes qui peuvent exercer ces actions. Il y a une colonne dans laquelle je cite les articles qui ont prévu ces actions. Donc voilà la trame de l’ouvrage.

C’est en victime que vous aviez senti la nécessité de faire cet ouvrage ou bien en tant que témoin des situations vécues sur le terrain ?

Sourire.. C’est en tant que praticien et témoin des situations. Les retours que nous avions des proches. “J’ai tel problème, j’ai telle situation, comment on règle” et puis également dans les procédures, ce que l’on voit montre que les normes ne sont pas suffisamment connues. L’idée est partie du vécu quotidien des proches, mais également des cas qui nous sont soumis.

De votre position de spécialiste de droit, comment appréciez- vous cette disposition mise en place par le gouvernement ?

Il faut dire que cet arrêté du gouvernement, est un arrêté d’application de la loi sur le bail. Puisque c’est cette loi qui, en son article 7, a prévu que le ministère en charge de l’Habitat, actuellement  ministère du cadre de vie et du développement durable, puisse en collaboration avec les mairies mettre à la disposition du public un modèle de contrat-type dont les dispositions doivent être conformes à celles de la loi. Donc, c’est déjà pour faciliter la tâche aux parties prenantes, propriétaires, locataires et agents immobiliers parce qu’ils ont un canevas qu’ils doivent suivre en adaptant les dispositions à leur situation particulière.

Est-ce à dire qu’avec ce contrat, il ne doit plus avoir de contrats verbaux?

Déjà au terme de la loi, le contrat de bail doit être écrit. C’est la forme qui est reconnue par le législateur. Si les gens choisissent de ne pas conclure le contrat par écrit, cela pose déjà un problème par rapport à la loi. Au-delà de son caractère obligatoire, l’écrit présente des avantages considérables. C’est d’ailleurs pour cela que tout le monde est encouragé à aller à un contrat écrit et même si les parties à l’heure où nous parlons sont liées par un contrat verbal, il n’y a aucun obstacle à ce qu’elles s’entendent pour formaliser véritablement leur relation pour aller à un contrat écrit qui protège tout le monde.

N’avez-vous pas l’impression que les libertés des propriétaires sont désormais confisquées ?

Non. Il n’y a pas de confiscation. La loi a vocation à régir les relations en société pour une certaine harmonie et pour la paix. Donc, on ne peut pas laisser chacun dicter sa loi dans une République, dans un Etat de droit. Donc, la loi intervient pour mettre les uns et les autres dans leurs droits et obligations. Chacun a la liberté de construire et de mettre en location. Sauf que si vous voulez mettre en location, il y a des normes que vous devez respecter. De la même manière, le locataire a des devoirs vis-à-vis de son bailleur. Chacun est libre, mais tout doit se faire dans le cadre défini par la loi.

Le locataire ne peut plus exercer une activité commerciale. Que pensez-vous ?

Bien entendu. C’est d’ailleurs pour cela qu’on parle de bail à usage à d’habitation domestique. La destination des lieux est bien précisée. Vous louez pour habiter. Vous n’avez pas autre chose à faire. Si vous voulez mener des activités commerciales, vous devez trouver un cadre pour le faire. Vous irez à un bail professionnel. C’est d’ailleurs pour ça que les régimes ne sont pas les mêmes. Il y a le régime juridique du bail à usage d’habitation domestique qui diffère du celui du bail à usage professionnel. C’est classique que quand vous prenez un appartement à habiter, vous n’avez pas le droit d’y exercer une quelconque activité commerciale.

Selon vous, cette loi permet-elle au locataire de s’imposer à son propriétaire qui a investi pour avoir son local ?

Quand les parties sont dans une relation contractuelle, pour l’harmonie, il n’y a pas à s’imposer l’une à l’autre. Il y a seulement à respecter les engagements que chacun a pris dans le cadre défini par la loi. Et également par le contrat qui lie les deux parties.

Quand on regarde la sociologie béninoise, est-ce que les esprits sont déjà préparés à ces types de fonctionnement ?

Même si les esprits ne sont pas préparés à cela, il faut y travailler quand même. Parce que c’est à ce prix que nous aurons la paix, la tranquillité dans la société. Si chacun devrait dicter sa loi selon son bon vouloir, je crois qu’on ne va pas s’en sortir. Même s’il n’y a pas cette prédisposition encore, je crois que nous devons y travailler.

En tant qu’expert dans le domaine, vivant les problèmes que les propriétaires et les locataires viennent vous raconter, quels sont les cas que vous avez rencontrés et qui n’ont pas été prévus par les textes ?

Il y a toujours une solution juridique au cas qui se pose. Au-delà de ce que les textes ont prévu, il y a par exemple ce que nous appelons la jurisprudence (c’est-à-dire la manière dont telle ou telle question a été déjà réglée ou est réglée par les juridictions). Donc, quand il y a un cas qui se pose et on va en justice, il y a toujours une solution.

Le chemin de la justice est le chemin le plus long que le propriétaire ne peut pas souvent attendre alors qu’il est dans la disposition de faire la cueillette de ses recettes ?

C’est un chemin obligatoire. Il faut prendre par ce chemin pour ne pas se retrouver en difficulté parce que si vous faites autre chose, vous pouvez tout de suite vous retrouver en conflit avec la loi. Et le propriétaire victime du défaut de paiement de loyer, va devenir un propriétaire mis en cause qui pourrait être traduit devant une juridiction répressive. Il faut dans tous les cas, ne pas chercher à se faire justice à soi-même. Il faut aller vers l’autorité compétente. D’ailleurs l’ouvrage que je vous propose fait le point de toutes ces questions. Ce document conseille aux gens ce qu’il faut faire.

Mais les procédures sont coûteuses. Si un locataire doit 100.000 FCFA et qu’on engage une procédure, ça peut coûter jusqu’à 200.000 FCFA. N’est-ce pas ?

Les procédures sont peut-être coûteuses. Mais les normes demeurent toujours les normes. Ce qui est constant, c’est que vous ne pouvez pas en tant que propriétaire, aller de vous-même régler vos comptes avec un locataire qui vous doit des loyers. C’est d’ailleurs pour ça qu’il faut prendre suffisamment de précautions avant de mettre votre maison en location. Déjà lors de la conclusion du contrat, il est fortement recommandé d’insérer une certaine clause que nous appelons clause de résiliation de plein droit. C’est d’ailleurs prévu au contrat-type. Par une telle clause, vous pouvez dire que si le locataire ne paie pas le loyer pendant trois mois consécutifs, c’est un exemple que je donne, le contrat sera résilié de plein droit. Quand vous prévoyez une telle close dans le contrat et effectivement, il accumule trois mois de loyer, le contrat est déjà résilié. Mais cela ne veut pas dire, que vous irez le sortir vous-même. Mais il faut aller vers un huissier de justice qui va adresser une mise en demeure à l’intéressé pour faire constater qu’il doit trois mois de loyer alors que dans le contrat, il est prévu qu’après trois mois d’arriérés de loyers consécutifs, le contrat sera résilié. L’Huissier l’invite à payer ce qu’il doit dans le délai d’un mois. S’il paie, le problème est réglé. Dans le cas contraire, on dira que la clause de résiliation de plein droit qui est prévu au contrat est acquise. A partir de ce moment, vous l’assignez devant le juge des référés qui va ordonner son expulsion le plus rapidement possible. Cette précaution, beaucoup ne le savent pas. Si vous n’avez pas un contrat écrit, comment vous allez avoir une clause de résiliation ? Maintenant ce qu’on vous devait, vous avez toujours les voies pour vous faire rembourser. Il y a par exemple, la procédure de petites créances, qui fait partir des réformes intervenues dans le secteur. C’est une procédure qui va très vite et qui est très efficace. Donc, vous pouvez passer par là pour obtenir la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyers dus.

Quel appel avez-vous à lancer ?

Je vous remercie pour cette occasion que vous m’offrez de m’entretenir avec vous. Et puis, je voudrais demander à tous de se procurer ce document qui a vocation à porter l’information à la connaissance du plus grand nombre. C’est d’ailleurs ma modeste contribution à la sensibilisation sur les normes régissant le bail à usage d’habitation domestique. Chacun y trouvera son compte. Que l’on soit propriétaire, locataire, agent immobilier ou professionnel du droit, le contenu est utile à tous. Ils ne regretteront pas parce qu’ils s’y trouvent des conseils pratiques. Je ne me suis pas contenté de faire une présentation plate de la loi. Je suis allé au-delà, avec des conseils et implications pratiques des normes.

Réalisée : La Rédaction

Encadré

Un passionné des questions de droit

Né le 8 septembre 1987 à Yamoussoukro (Côte-d’Ivoire) d’un père et d’une mère béninoise, Justin Yadèlin Sèglé est titulaire, entre autres, d’une maîtrise en droit des affaires et carrières judicaires, du diplôme du Cycle 2 de l’Ecole nationale d’administration et de magistrature (Enam) en Administration du Travail et de la Sécurité sociale, d’un diplôme d’Etudes approfondies en droit privé fondamental, tous obtenus comme major de sa promotion. Admis au concours des auditeurs de justice en 2007, il est également sorti major de sa promotion à l’issue de la formation et a intégré le corps de la magistrature, le 16 juin 2020. Depuis novembre 2020, il exerce en qualité de juge au tribunal de première instance d’Abomey-Calavi. Passionné des questions de droit et féru de la recherche, l’auteur a senti le besoin de mettre cette mine d’informations pratiques et utiles à la disposition du public.

Réalisation: Gérard Agognon & Alban Tchalla