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Le triomphe de la vérité

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Charlemagne Mongbo, entrepreneur privé: « L’Etat doit désormais fixer le prix des parcelles selon les localités »


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mongbo-charlemageC’est Charlemagne Mongbo qui a accepté être l’invité de votre rubrique hebdomadaire, « INVITE DU LUNDI ». Technicien de formation en génie civile, l’entrepreneur a abordé avec nous, à son domicile, la question d’acquisition de parcelles en République du Bénin et les travaux liés, une fois propriétaire. Très détendu sur la question, il a proposé à l’Etat, la prise d’un décret pour limiter le désordre dans la fixation des prix d’achat et éviter les arnaques qui causent aujourd’hui, un véritable point de discorde entre citoyens.  Nos questions à comprendre les difficultés liées à l’achat des matériaux de construction ont aussi connu des réponses objectives dont l’Etat devra se préoccuper pour assainir le secteur.

 

L’EVENEMENT PRECIS : L’un des sujets qui fait l’actualité est celui du foncier. Une situation qui fâche sérieusement les populations béninoises puisqu’il y a une véritable injustice et une inégalité, selon elles. En votre qualité d’acteur de la chaîne, dites-nous, à quel niveau se situent aujourd’hui, les difficultés qu’ont les citoyens à se payer un logement ?

Charlemagne Mongbo : C’est une aspiration légitime par rapport au droit fondamental du citoyen d’avoir un logement. Le véritable problème de notre pays est relatif à l’individualisme.

Expliquez-vous 

 Au fait, on ne peut obtenir une prestation qu’au coût réel que cette prestation doit mériter. Ce qui se passe est que tout le monde veut  avoir son domicile personnel, de telle sorte que cela permet de beaucoup spéculer dans l’acquisition de la parcelle comme de la réalisation de l’ouvrage. Même si nous avons les matériaux au coût le moins élevé possible, tout le monde ne peut jamais avoir son domicile. Quand un individu veut construire et passe outre la procédure, il aura des difficultés. C’est avec un maçon qu’il s’entend finalement  et qui le rassure de ce qu’il a déjà réalisé la même chose  dans une autre région. Là, les constructions ne sont pas planifiées pour la méthode et la sécurité. Investir dans la conception est pour eux, une perte. Ce qui fait que beaucoup de bâtiments s’écroulent par la suite.

Mais avant l’étape technique, le citoyen doit avoir la parcelle. L’autre équation difficile à résoudre. Qu’en dites-vous ?

Dans notre pays, l’Etat a un travail colossal à abattre. Cela  concerne l’accessibilité équitable aux parcelles. Aujourd’hui, c’est laissé dans la main de quelques agents immobiliers  et démarcheurs. Parce que, eux, ils doivent prendre un certain pourcentage, ils fixent le prix.

Quelle devrait être la responsabilité de l’Etat ?

L’Etat doit prendre des décrets pour les zones urbaines, les  zones périurbaines, les zones rurales. Le prix du mètre  carré de parcelle doit être défini par l’Etat. Le propriétaire des parcelles ne doit plus fixer les prix d’achat. C’est ce qui cause, en réalité, de problème au Bénin. Il y a la réglementation mais on essaye de torde le cou à la loi pour passer outre. Dans le bâtiment, normalement, si tu n’as pas de permis de construire, tu ne dois pas mettre le premier coup de pioche sur la parcelle.

Quelle sera la place des structures décentralisées dans l’accès aux parcelles?

Si l’Etat prend la responsabilité, il doit avoir pour œil et oreille, ces structures. Sinon, pourquoi la décentralisation ? Il doit faire réaliser les choses et les suivre par les structures les plus proches à qui il a donné pouvoir. Alors, la mairie aura à assumer la responsabilité de gérer ce volet sous ordre de l’Etat. Lorsque la loi va exister, on verra bien le niveau de défaillance. Quand vous prenez le permis de construire, la taille de l’ouvrage à réaliser importe beaucoup. Il y a par exemple des ouvrages dont la mairie délivre le permis de construire. La mairie prend cette responsabilité par les différents arrêtés d’application du décret en vigueur. En tout cas, à partir de 2017, on ne peut plus construire certains ouvrages sans le permis de construire. On peut bien faire la même chose en ce qui concerne l’accès à la parcelle. Il s’agira de prendre de décret pour fixer le coût d’achat de parcelles par zones et cela peut bien marcher.

Une fois la parcelle acquise avec toutes les difficultés,  la rareté des matériaux de construction s’impose et devient un véritable casse-tête au citoyen. Qu’est-ce qui explique cette rareté ?

Cette rareté est relative, et pour pouvoir mieux cerner le problème, il faut  analyser au cas par cas. D’abord, il faut comprendre que nous appelons matériaux locaux, les matériaux ayant reçu une licence de la part du gouvernement et des ministères sectoriels. Dans ce cas, nous avons le ciment, le sable, le gravier et les tuiles fabriquées chez nous.

Parlons du ciment

Pour ce qui concerne le ciment, autrefois, son coût était élevé  d’une façon relative parce que les gens créaient de pénurie artificielle afin d’augmenter abusivement le prix. Mais depuis l’avènement de Nocibé, les choses se sont améliorées. Aujourd’hui, sur  toute l’étendue du territoire national, si vous avez besoin d’un travail, vous pouvez l’avoir à un prix acceptable. Pour parler du gravier, il faut dire que ça dépend de l’endroit où vous voulez ériger  votre infrastructure et aussi cela dépend de l’importance et du cahier de charge. De toute façon, nous avons deux types de graviers. Il y a le gravier roulé que les gens prennent de Sè (Mono) et  le gravier concassé que sont les roches et qui viennent  du centre et du Nord Bénin. Si vous êtes dans un environnement qui est proche des différentes carrières, vous avez un coup relativement bas, mais lorsque vous êtes éloignés, vous aurez toutes les difficultés de vous procurer ce matériau.

Aujourd’hui, le sable paraît plus cher que le ciment, le confirmez-vous ?

En ce qui concerne le sable, c’est plus compliqué. Ceci, dans la mesure où depuis qu’on a interdit l’extraction du sable marin, la situation est devenue un peu plus difficile. Et quand vous êtes à Cotonou, c’est difficile d’obtenir de sable lagunaire qui est à un coût assez élevé. Le sable  est plus cher que le ciment. Quand vous êtes dans une région, vous vous débrouillez avec le sable que vous avez. C’est difficile d’obtenir le sable dans le lit du fleuve Ouémé, un peu partout, surtout dans la zone de la Vallée de l’Ouémé et la région Agonlin. Il y a le sable en quantité suffisante mais, il se pose le problème d’accessibilité au lieu où il  se trouve. Conséquence, le coût du matériau est en hausse. Pour le matériau granitique, les gens qui font ce travail constituent le problème. D’une façon générale, on peut dire que le coût des matériaux est relativement élevé  et  nous venons d’aborder cela au cas par cas.

Actuellement, le sable est à combien ?

 Le sable est à 5000 Fcfa le mètre cube à la carrière. Il se greffe un certain nombre de coût pour le développement local. Avec les camions, cela est relatif à la distance. Plus la distance est grande, plus le coût augmente.  Mais c’est à 5000 fcfa , le mètre cube.

Les acteurs (entrepreneurs, architectes, ingénieurs, géomètres, ouvriers…) intervenant sur la chaîne de réalisation dont vous êtes un acteur, constitueraient aussi un handicap à la concrétisation du rêve du citoyen. A quel niveau se pose le problème ?

Ce n’est pas vrai.

C’est quoi alors ?

Si vous devez construire au Bénin et respecter la réglementation, il y  a un certain nombre de démarches qu’il faut mener. Dans le domaine de la construction, il y a des corps de métier organisés, contrairement à d’autres. Pour les corps de métier organisés, je veux parler de l’ordre des géomètres, et celui des architectes. En ce qui concerne les architectes, pour vous faire un levé topographique d’une  parcelle, c’est 20 000 fcfa. C’est un prix qui est connu.  Le géomètre se déplace  avec ses appareils sur le terrain pour vous sortir finalement votre levé topographique au bureau.  Je pense que ce n’est pas cher. De la même façon, lorsque vous avez le levé topographique et vous pensez à votre avant-projet,  vous devez voir un architecte qui va vous mettre le projet en forme. L’ordre des architectes a l’habitude de pratiquer des pourcentages. Je pense que si c’est une construction de vous à moi, le taux ne dépasse pas 5%. Donc, ces ordres sont organisés.

Où se situe le problème ?

Maintenant, là où le problème se pose, c’est au niveau de l’ordre des ingénieurs qui n’existe pas. Il n’est pas formalisé. Ils travaillent actuellement à se formaliser par un décret, selon mes informations. Je pense que quand les ingénieurs interviennent, c’est au niveau de la structure. Pour que ce lieu où nous sommes ici puisse tenir debout, il y a  quelqu’un qui a fait le calcul de structure. La stabilité de la maison est assurée par l’ingénieur. Pour ce travail, l’ingénieur prendra au moins 4%. Cela demande  aussi un coût. Maintenant, quand vous faites le  point de tout ce qui est dépensé pour avoir le coût du projet de construction, cela ne dépasse pas 15% de l’investissement. Je pense  que lorsque vous voulez sécuriser votre investissement, vous devez  penser à cela. Mais si vous collaborez avec ceux-là (les techniciens de la chose), vous avez la facilité d’obtenir le permis de construire, le certificat de conformité et d’habitabilité. Des éléments très importants pour la sécurité de votre ouvrage. Le reste concerne l’entrepreneur qui intervient dans la phase de la réalisation. Lorsqu’il s’agit d’un  ouvrage public, ça se fait par appel d’offre et proposition de prix acceptée après analyse ou rejetée.

Propos recueillis par Emmanuel GBETO

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